2017年11月19日 星期日

2年并购花了1300亿!买下思聪家酒店的融创中国为啥这么有钱?

来源:新京报 2017-07-11 09:16:57 记者:尹聪, 李春平

还记得去年,王思聪在微博上痛骂自己家的酒店超烂吗?

从昨天(7月10日)起,这家酒店就不是他家的了...

早间,在港上市的融创中国宣布临时停牌,以待公布一项重大收购事项。而后大连万达集团在官网公告,拟以295.75亿元将13个文旅项目的91%股权转让给融创。此外,融创房地产以335.95亿元收购万达76个酒店,合计金额631亿元。

▲融创336亿买下万达76个酒店,再看王健林两次豪言唏嘘! 

上述两笔收购合计金额达到631.7亿元,创下融创一次性收购资产金额新高。根据融创中国2016年年报,截至2016年年底,其账面上货币资金余额为达到约698.13亿元。

▲万达旗下几乎所有的自有酒店,都在此次转让之列。

今日午间,财新网报道称,孙宏斌表示,与万达交易涉及资金完全来自融创自有资金,截止2017年6月30日,公司账上还有900多亿元现金。

融创房地产集团是融创中国旗下重要的子公司之一,其承担了不少房地产项目的开发。2016年,融创房地产集团实现房地产销售收入248.9亿元。有评级报告显示,截至去年底,融创房地产集团的货币现金额为565.96亿元。

融创房地产集团的货币资金主要有几部分构成:售房资金回笼、借款收到的现金等。而在货币资金中,又有一部分为受限货币资金,即不能随时用于支付的资金。

以融创房地产集团为例,2016年,其565.96亿元的货币资金中,受限货币资金为112.93亿元,主要由贷款保证金、销售监管资金、按揭保证金和银行承兑汇票保证金等。

再如上市公司融创中国,截至2016年底,融创中国698亿元的货币资金中,受限制资金为177.27亿元,其中银行贷款的担保资金124.55亿元,预售物业所得限制资金50.75亿元。

根据上述比例,截至去年底,受限货币资金占到融创房地产集团货币资金的比例约为20%,占融创中国货币资金的比例在25%左右。

如果按上述比例推算,孙宏斌所称今年上半年融创中国还有900多亿现金,其中受限资金约在180亿-225亿元规模之间。扣除上述资金后,仍有货币资金范围在675亿元至720亿元之间,足以覆盖本次630亿元的对价。

但根据上述结果,融创用自有资金支付完成后,基本相当于消耗了手中大部分的“弹药”。

▲入股乐视、接盘万达项目,不断“买买买”的孙宏斌,是目前资本市场最高光的老板。

去年至今融创并购支出已超1355亿元 

2010年赴港上市之初,融创中国全年的销售额仅有83.34亿元。2016年底,这一数据变为1506亿元,6年间暴涨17倍。7月5日,融创中国公布半年销售业绩,上半年实现合同销售金额1118.4亿元,完成2100亿元年度目标的53%。

融创规模膨胀的法宝就是“买买买”。如去年以138亿元收购联想控股旗下地产公司获得的42个物业项目,总建筑面积约1801万平方米,可售建筑面积约730万平米。

诸如此类的收购,在这两年融创的发展过程中并不少。融创中国在2016年年报中披露,2016年至今年3月,公司共对外发起16笔收购,涉及资金595亿元。

16起并购中,除上述的138亿元接盘联想控股地产全部业务,还有斥资超60亿元争夺金科股份控股权,26亿元入股链家等。

在今年5月12日,融创中国再以102.54亿元,收购天津星耀80%股权及债权。5月31日,融创中国附属公司21亿元收购华城富丽60%股权及相关债权。

▲融创中国在去年年报中列出的2016年部分对外收购。

如果加上此次632亿元收购万达项目,一年半时间,融创对外并购的开支已经高达1355亿元。

这还不包括融创自身拿地的资本开支。有媒体报道,融创在2016年土地购置上的各种投入超过1000亿,而2015年这一数字仅为约300亿。

今年1月,融创中国150亿元入股乐视系公司。在中诚信对融创房地产公司债券的跟踪评级报告中,中诚信便直言,投资乐视导致融创集团负债水平承压,而投资涉及的业务领域与融创集团主营业务差异较大,未来乐视相关业务的发展情况以及双方合作情况均存一定不确定性。

4个月内融创房地产新增借款370亿

不断的“买买买”,孙宏斌的钱从哪里来?剖析融创中国旗下的融创房地产集团,可以提供一个解读融创“钱从何来”的视角。

申万宏源作为融创房地产公司债托管人,其提供的托管报告显示,截至2016 年 12 月末,融创房地产总资产余额为 2669.63亿元,较 2015 年末增加 1767.28亿元,增长195.85%。

现金流方面,2016 年融创房地产经营活动产生的现金流量净流入较 2015 年减少 47.47亿元;但投资活动产生的现金流量净流出较 2015 年增加 269.67亿元,净流出368.2亿元。

报告中称,投资活动产生的现金净流量的波动主要是因为融创房地产在2016 年继续布局一线、环一线和核心二线城市进行的房地产项目收购所致。

筹资活动上,2016年融创房地产筹资活动产生的现金流量净流入较 2015 年增加 577.67亿元,筹资净流入634.14亿元,主要是由于2016 年公司通过直接融资的方式,在上交所和深交所非公开发行7笔共计 190亿元的公司债券。

▲融创房地产集团截至2016年底存续债券额为250亿元。

同时,为了迅速扩大规模,融创房地产借款净增量较前一年增加460.03亿元。

国泰君安的托管报告显示,截至2016末,融创房地产地净资产354.67 亿元,借款余额921.31 亿元。截至今年4月30日,融创房地产借款余额 1291.90 亿元,累计新增借款金额 370.59 亿元,占净资产的104.49%。

▲融创房地产集团4个月内增加了370亿元的借款额。

在融创房地产2016年公司债跟踪评级报告中,融创房地产于2015年发行了一笔5年期60亿元的公司债,扣除发行费用后的 47.3 亿元用于偿还金融机构借款,剩余部分用于补充公司营运资金。

在偿还金融机构借款明细中,银行是主要的借款方。如上海银行、交通银行、光大银行、农业银行,均有过借款给融创及其下属企业。

评级报告显示,截至去年底,融创房地产集团共有账面价值743.35亿元的地产存货项目,用于了对银行借款的抵押。

公开报告显示,截至2016年底,融创中国共取得银行授信 820 亿元,尚有 560 亿元授信额度未使用。在非即期借贷中,融创中国有抵押的银行借款311.78亿元。

向融创房地产借款的金融机构除传统的银行外,信托是另一主要渠道。如在融创房地产的还款计划中,大业信托、华润深国投信托、平安信托在列,涉及借款11.8亿元。

从信托处获得资金,是融创早已习惯的方式。早在2001年,融创中国下属的重庆融创尚峰置业有限公司、北京融创基业地产有限公司,便尝试以增资扩股方式各自引入6亿元信托资金。

今年以来,便先后有荣享22号(融创团泊湖)信托、融创深圳债权投资信托、安泉109号融创申城信托、融创盈润股权投资计划先后成立发行,合计规模在30亿元左右,这些信托资金使用方,均为融创系公司。

公司债券也是融创融资的渠道。融创房地产披露的情况显示,截至今年6月底,仅其与控股子公司便对外发行了合计250亿元的债券;融创中国则成功发行了225亿元低成本境內公司债及ABS(资产证券化)。

2016年年报显示,截至去年底,融创中国总负债2577.72亿,净负债率121.5%;就在前一年,这一总负债额为960.89亿元,净负债率75.9%从2015年到2016年年底,融创中国借贷总额增加了710.45亿,达到1128.44亿。

融创房地产集团2016年公司债受托管理事务显示,截至2016年底,公司负债总额为2314.97亿元,一年增长1666.4亿元。

同期,融创房地产集团总资产为2669.6亿元,资产负债率为86.71%。此前的2015年,该数据为71.87%。

负责编辑:曾小苑

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